Nekretnine u privatnoj fondaciji: šta uprava mora uzeti u obzir

§ 1 PSG određuje privatnu fondaciju kao poseban pravni subjekt. Namijenjena imovina koristi se, njome se upravlja i ona se unovčava radi dopuštene svrhe koju je odredio osnivač. Nakon valjanog prenosa nekretnina više ne pripada osnivaču ni korisnicima. Pripada privatnoj fondaciji.

Porodična odluka o namjeni nekretnine sama po sebi ne prenosi vlasništvo. Prema § 431 ABGB, vlasništvo na nepokretnosti prenosi se upisom u zemljišne knjige. Pravni osnov, izjava za uknjižbu, ovlaštenje za zastupanje fondacije i isprave podobne za upis moraju biti međusobno usklađeni. Postojeće hipoteke, služnosti, ugovori o najmu i zabrane raspolaganja ostaju dio pravnog položaja.

Izjava o osnivanju određuje kojoj svrsi imovina služi i koji organi učestvuju u važnim mjerama. Porodična kuća, stambena zgrada za iznajmljivanje i poslovna nekretnina mogu imati sasvim različite funkcije. Uprava za svaki objekat treba zabilježiti kako služi svrsi i koliko sredstava zahtijevaju održavanje, finansiranje i upravljanje.

Prema § 17 PSG, uprava vodi i zastupa privatnu fondaciju, brine o ostvarivanju svrhe i poštuje izjavu o osnivanju. Svaki član uprave mora postupati štedljivo i pažnjom savjesnog rukovodioca. Kod nekretnina informacije nisu ograničene na cijenu. Stanje, prihod, prazni prostori, finansiranje, najam, građevinsko pravo, osiguranje i buduća mogućnost prodaje utiču na odluku.

Austrijski Vrhovni sud u predmetu 6 Ob 160/15w i pravnom shvatanju RS0130657 opisuje uslove za zaštićeno poslovno prosuđivanje. Odluka ne smije biti vođena interesima koji nisu povezani s predmetom odluke, mora se zasnivati na primjerenim informacijama i, gledano unaprijed, očigledno služiti dobrobiti pravnog subjekta. Član uprave mora razumno smjeti vjerovati da postupa u korist fondacije.

Taj prostor ne obuhvata prekoračenje nadležnosti, posao sa samim sobom, kršenje obaveznog prava ili osnivačkih isprava. Procjena vrijednosti ne može popraviti odluku nenadležnog organa. Istovremeno, pažnja ne zahtijeva uvijek najskuplju moguću analizu. Obim informacija mora odgovarati značaju, složenosti i riziku konkretne odluke.

Članak o dužnostima pažnje uprave fondacije objašnjava opći standard odlučivanja. Samoprovjera odgovornosti uprave pomaže urediti podloge, sukobe i nedostatke u dokumentaciji.

Prije kupovine fondaciji treba pouzdan spis nekretnine. On obuhvata aktuelni izvod iz zemljišne knjige, pravni osnov prodavca, terete, služnosti, ugovore o najmu, kaucije, dugovanja, građevinski spis, odobreno stanje, energetske dokumente, osiguranje i poznata oštećenja. Kod etažnog vlasništva dodaju se ugovor suvlasnika, dokumenti o korisnoj vrijednosti, rezerva i odluke zajednice.

Ekonomska procjena povezuje cijenu, troškove transakcije, finansiranje, održavanje, veća ulaganja i realne prihode. Nekretnina može odgovarati porodičnoj predstavi, a ipak preopteretiti fondaciju ako sanacija i kredit troše sredstva potrebna za svrhu. Uprava zato treba zabilježiti realne alternative, poput zadržavanja likvidnih ulaganja, kupovine drugog objekta ili ulaganja preko odgovarajućeg društva.

Ako se fondaciji namjenjuje nekretnina koja je već u porodičnoj imovini, pravni osnov, vrijednost, tereti i eventualna protučinidba moraju biti jasni. Poreske posljedice i zemljišnoknjižne takse zavise od strukture i usklađuju se prije potpisa sa poreskim savjetovanjem i izradom ugovora. Odluka prema propisima o privatnim fondacijama ostaje posebna: objekat i nakon poreza i finansiranja mora odgovarati svrsi i strategiji imovine.

Ako korisnik stanuje u nekretnini fondacije, prvo se utvrđuje pravni osnov. Najam po provjerljivim tržišnim uslovima razlikuje se od besplatnog ili sniženog korištenja kao davanja korisniku. Mješoviti dogovori sa niskom najamninom, troškovima koje plaća fondacija ili privatnim ulaganjima korisnika moraju biti ekonomski potpuno evidentirani.

Davanje zahtijeva položaj korisnika i osnov u izjavi o osnivanju. Uprava ne odlučuje samo prema porodičnoj bliskosti. Provjerava svrhu, nadležnu osobu ili organ, obim korištenja i posljedice za fondaciju. § 17 st. 2 PSG dodatno ograničava davanja korisnicima ako bi time bila umanjena potraživanja povjerilaca fondacije.

Ugovor treba urediti trajanje, naknadu, režije, održavanje, preinake, podnajam, osigurane slučajeve, povrat i naknadu ulaganja. Tržišno poređenje pokazuje ekonomsku korist koju fondacija daje. Poreski tretman te koristi i eventualnog davanja u naturi procjenjuje se posebno. Odluka uprave, ugovor i poreska obrada trebaju opisivati isti dogovor.

U obrazloženju treba obraditi i uporedive situacije drugih korisnika. To ne znači da svi članovi porodice moraju biti tretirani jednako. Uprava ipak mora moći objasniti zašto određena osoba koristi određeni objekat, pod određenim uslovima i u određenom periodu.

Prodaja nije pravilna samo zato što kupac nudi dobru cijenu. Uprava mora objasniti zašto prodaja odgovara svrsi i strategiji imovine, kako će se prihod koristiti i koji rizici postoje kod daljnjeg držanja ili trenutne prodaje. Nezavisna procjena, dokumentovana prodaja na tržištu ili više vjerodostojnih ponuda mogu stvoriti ekonomsku osnovu.

Provjera nadležnosti počinje izjavom o osnivanju, poslovnikom i pravima saglasnosti. Ako postoji nadzorni odbor sa odgovarajućim djelokrugom, § 25 st. 1 PSG upućuje na § 95 st. 5 tač. 2 AktG. Sticanje, prodaja i opterećenje nekretnina izvan redovnog poslovanja tada se trebaju provesti uz saglasnost nadzornog odbora. Kod nadzornog odbora imenovanog prema § 22 st. 1 tač. 2 PSG, § 25 st. 2 PSG ograničava zakonski djelokrug na pitanja jedinstvenog upravljanja ili neposredne kontrole domaćih društava kapitala odnosno domaćih zadruga. Izjava o osnivanju može proširiti taj djelokrug prema § 25 st. 4 PSG.

Za svaku prodaju nije potrebno sudsko odobrenje. Ako fondacija bez nadzornog odbora sklapa ugovor sa članom svoje uprave, § 17 st. 5 PSG zahtijeva saglasnost svih ostalih članova i suda. Ako postoji nadzorni odbor, on zastupa fondaciju u ugovorima sa članovima uprave. Ekonomska bliskost osnivaču ili korisniku ipak se otkriva i uzima u obzir pri procjeni, odluci i ugovornim uslovima.

Transakcijski spis obuhvata cijenu, izbor ugovorne strane, sukobe, posredovanje, odgovornost za nedostatke, brisanje tereta, povjereničko izvršenje i upotrebu prihoda. Tematska stranica Porodična imovina i nasljeđivanje dopunjuje dugoročno planiranje imovine.

Pažnja se ne pokazuje samo kod velikih transakcija. Za svaku važnu nekretninu uprava treba aktuelni pregled najmova, praznih prostora, režija, osiguranja, tehničkih pregleda, potrebnog održavanja i finansiranja. Nadležnosti uprave, upravnika nekretnine i tehničkih savjetnika moraju biti jasne. Kontrola i osnovne odluke ostaju kod uprave.

Višegodišnji plan održavanja pomaže razlikovati nužne radove od projekata povećanja vrijednosti i privatnih želja porodice. Kod većih mjera dokumentuju se budžet, dozvole, izbor izvođača, napredak i prijem radova. Ako projekat bitno odstupi od odluke, podloga se ažurira umjesto naknadnog općeg odobrenja.

Godišnji izvještaj i izvještaj uprave trebaju odražavati stvarnu strategiju nekretnina. Procjene, rezervisanja, otvorene štete, gubici najamnine i važne obaveze ne smiju nestati u odvojenim spisima. Revizoru fondacije treba dosljedna slika iz knjigovodstva, ugovora i zapisnika uprave.