Immobilien in der Privatstiftung: was der Vorstand beachten muss

§ 1 PSG beschreibt die Privatstiftung als eigenen Rechtsträger. Das gewidmete Vermögen dient durch Nutzung, Verwaltung und Verwertung dem erlaubten, vom Stifter bestimmten Zweck. Nach einer wirksamen Übertragung gehört die Liegenschaft deshalb nicht mehr dem Stifter oder den Begünstigten. Sie gehört der Privatstiftung.

Bei unbeweglichem Vermögen genügt eine familiäre Widmungsentscheidung allein nicht. Nach § 431 ABGB setzt die Eigentumsübertragung die Einverleibung in das Grundbuch voraus. Vorher müssen Erwerbstitel, Aufsandungserklärung, Vertretungsbefugnis und grundbuchsfähige Urkunden zusammenpassen. Bestehende Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Mietverträge und Veräußerungsbeschränkungen bleiben Teil der rechtlichen Ausgangslage.

Die Stiftungserklärung entscheidet, welchem Zweck das Vermögen dient und welche Organe bei wesentlichen Maßnahmen mitwirken. Ein Familienwohnsitz, ein Zinshaus und eine Betriebsliegenschaft können wirtschaftlich völlig unterschiedliche Funktionen haben. Der Vorstand sollte daher für jedes Objekt festhalten, welchen Beitrag es zum Stiftungszweck leistet und welche laufenden Mittel Erhaltung, Finanzierung und Verwaltung benötigen.

Nach § 17 PSG verwaltet und vertritt der Stiftungsvorstand die Privatstiftung, sorgt für die Erfüllung des Stiftungszwecks und hält die Stiftungserklärung ein. Jedes Vorstandsmitglied muss sparsam und mit der Sorgfalt eines gewissenhaften Geschäftsleiters handeln. Bei einer Immobilie betrifft das nicht nur den Kaufpreis. Zustand, Ertrag, Leerstand, Finanzierung, Mietrecht, Baurecht, Versicherung und spätere Verwertbarkeit prägen die Entscheidung.

Der OGH beschreibt in 6 Ob 160/15w und RS0130657 die Voraussetzungen eines geschützten unternehmerischen Ermessens. Die Entscheidung darf nicht von sachfremden Interessen geleitet sein, muss auf angemessener Information beruhen und aus damaliger Sicht offenkundig dem Wohl der juristischen Person dienen. Der Vorstand muss vernünftigerweise annehmen dürfen, zum Wohl der Stiftung zu handeln.

Dieser Spielraum deckt keine Kompetenzüberschreitung, kein Insichgeschäft und keinen Verstoß gegen zwingendes Recht oder die Stiftungsdokumente. Ein Gutachten allein heilt daher keinen unzuständigen Beschluss. Umgekehrt verlangt die Sorgfalt nicht in jedem Fall die teuerste denkbare Untersuchung. Umfang und Tiefe der Information müssen zur Bedeutung, Komplexität und Risikolage der konkreten Immobilienentscheidung passen.

Der Beitrag zu den Sorgfaltspflichten des Stiftungsvorstands vertieft den allgemeinen Entscheidungsmaßstab. Der Selbstcheck zur Vorstandshaftung hilft, Beschlussgrundlagen, Konflikte und Dokumentationslücken vorab zu ordnen.

Vor einem Kauf braucht die Stiftung ein belastbares Objektbild. Dazu gehören aktueller Grundbuchsauszug, Erwerbstitel des Verkäufers, Lasten, Dienstbarkeiten, Mietverträge, Kautionen, Rückstände, Bauakt, bewilligter Bestand, Energieunterlagen, Versicherungen und bekannte Schäden. Bei Wohnungseigentum kommen Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertunterlagen, Rücklage und Beschlusssammlung hinzu.

Die wirtschaftliche Prüfung verbindet Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, laufende Erhaltung, größere Investitionen und realistische Erträge. Ein Objekt kann zum Familienbild passen und die Stiftung trotzdem überfordern, wenn Sanierung und Kreditdienst die Mittel für den Stiftungszweck binden. Der Vorstand sollte deshalb auch Alternativen dokumentieren, etwa Halten liquider Mittel, Ankauf eines anderen Objekts oder Beteiligung über eine geeignete Objektgesellschaft.

Wird eine bereits im Familienvermögen vorhandene Liegenschaft der Stiftung gewidmet, sind Rechtsgrund, Wert, Lasten und Gegenleistungen klar festzuhalten. Steuerfolgen und Grundbuchsgebühren hängen von der konkreten Struktur ab und werden vor Unterzeichnung mit Steuerberatung und Vertragserrichtung abgestimmt. Die stiftungsrechtliche Entscheidung bleibt davon getrennt: Das Objekt muss auch nach Steuern und Finanzierung zum Zweck und zur Vermögensstrategie passen.

Bewohnt ein Begünstigter eine Stiftungsimmobilie, muss zuerst die rechtliche Grundlage feststehen. Ein Mietvertrag zu nachvollziehbaren Marktbedingungen ist etwas anderes als eine unentgeltliche oder verbilligte Nutzungszuwendung. Mischformen mit niedriger Miete, von der Stiftung getragenen Betriebskosten oder privaten Investitionen des Nutzers müssen wirtschaftlich vollständig erfasst werden.

Eine Zuwendung setzt eine entsprechende Begünstigtenstellung und Deckung in der Stiftungserklärung voraus. Der Vorstand beschließt nicht frei nach familiärer Nähe. Er prüft Zweck, zuständige Stelle, Umfang der Nutzung und Auswirkungen auf die Stiftung. § 17 Abs. 2 PSG begrenzt Leistungen an Begünstigte zusätzlich, wenn dadurch Ansprüche von Gläubigern der Privatstiftung geschmälert würden.

Der Nutzungsvertrag sollte Dauer, Entgelt, Betriebskosten, Erhaltung, Umbauten, Untervermietung, Versicherungsfälle, Rückgabe und Investitionsersatz regeln. Ein Marktvergleich zeigt, welchen wirtschaftlichen Vorteil die Stiftung gewährt. Die steuerliche Behandlung dieses Vorteils und allfälliger Sachzuwendungen wird gesondert beurteilt. So bleiben Vorstandsentscheidung, Vertrag und Abgabenbehandlung auf demselben Sachverhalt aufgebaut.

Auch vergleichbare Begünstigtenfälle gehören in die Beschlussbegründung. Das bedeutet keine schematische Gleichbehandlung aller Familienmitglieder. Der Vorstand sollte aber nachvollziehbar erklären können, warum ein Objekt einer bestimmten Person, zu bestimmten Bedingungen und für eine bestimmte Dauer überlassen wird.

Ein Verkauf ist nicht schon deshalb pflichtgemäß, weil ein Käufer einen guten Preis bietet. Der Vorstand muss klären, weshalb die Veräußerung zum Stiftungszweck und zur Vermögensstrategie passt, wie der Erlös verwendet wird und welche Risiken durch weiteres Halten oder sofortiges Verkaufen entstehen. Eine unabhängige Bewertung, dokumentierte Vermarktung oder mehrere belastbare Angebote können die wirtschaftliche Grundlage sichern.

Die Kompetenzprüfung beginnt bei Stiftungserklärung, Geschäftsordnung und allfälligen Zustimmungsvorbehalten. Besteht ein Aufsichtsrat mit entsprechendem Aufgabenbereich, verweist § 25 Abs. 1 PSG auf § 95 Abs. 5 Z 2 AktG. Erwerb, Veräußerung und Belastung von Liegenschaften außerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs sollen dann nur mit Zustimmung des Aufsichtsrats erfolgen. Bei einem nach § 22 Abs. 1 Z 2 PSG bestellten Aufsichtsrat ist der gesetzliche Aufgabenbereich nach § 25 Abs. 2 PSG auf Angelegenheiten der einheitlichen Leitung oder unmittelbaren Beherrschung inländischer Kapitalgesellschaften beziehungsweise inländischer Genossenschaften beschränkt. Die Stiftungserklärung kann diesen Zuständigkeitsbereich nach § 25 Abs. 4 PSG erweitern.

Nicht jeder Immobilienverkauf benötigt eine gerichtliche Genehmigung. Schließt die Stiftung ohne Aufsichtsrat jedoch ein Rechtsgeschäft mit einem Mitglied des Stiftungsvorstands, verlangt § 17 Abs. 5 PSG die Genehmigung aller übrigen Vorstandsmitglieder und des Gerichts. Bei einem Aufsichtsrat vertritt dieser die Stiftung in Rechtsgeschäften mit Vorstandsmitgliedern. Wirtschaftliche Nähe zu Stifter oder Begünstigten bleibt auch außerhalb dieses Sondertatbestands offenzulegen und bei Bewertung, Beschluss und Vertragsbedingungen zu berücksichtigen.

Die Transaktionsakte sollte Kaufpreis, Auswahl des Vertragspartners, Interessenkonflikte, Vermittlung, Gewährleistung, Lastenfreistellung, Treuhandabwicklung und Mittelverwendung abbilden. Für die langfristige Familienvermögensstruktur bietet die Themenseite Familienvermögen und Nachfolge die passende Ergänzung.

Sorgfalt zeigt sich nicht nur bei großen Transaktionen. Der Vorstand braucht für jede wesentliche Liegenschaft einen aktuellen Überblick über Mietverträge, Leerstand, Betriebskosten, Versicherungen, technische Prüfungen, Instandhaltungsbedarf und Finanzierungen. Zuständigkeiten zwischen Vorstand, Hausverwaltung und technischen Beratern müssen klar sein. Die Verantwortung für Kontrolle und Grundsatzentscheidungen bleibt beim Vorstand.

Ein mehrjähriger Erhaltungsplan hilft, notwendige Arbeiten von wertsteigernden Projekten und bloßen Familienwünschen zu trennen. Bei größeren Maßnahmen werden Budget, Genehmigungen, Vergabe, Baufortschritt und Abnahme dokumentiert. Weicht ein Projekt wesentlich vom Beschluss ab, braucht es eine aktualisierte Entscheidungsgrundlage statt einer nachträglichen pauschalen Billigung.

Jahresabschluss und Lagebericht sollten die tatsächliche Immobilienstrategie widerspiegeln. Bewertungen, Rückstellungen, offene Schäden, Mietausfälle und wesentliche Verpflichtungen dürfen nicht in getrennten Akten verschwinden. Der Stiftungsprüfer benötigt ein konsistentes Bild aus Buchhaltung, Verträgen und Vorstandsprotokollen.